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香港楼市,一个时代结束了!

经管之家 2019-06-27 13:22:30


来源:楼市头条(ID:lsttcz),本文经授权后发布

作者:村长

说明:文章内容仅代表作者个人观点,不代表本公众号立场。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。

1997年,拿到第一笔年终奖的张伟决定在香港完成置业梦想。


几经挑选后,他连夜排队抽中了位于香港深井浪翠园小区的一套住宅。虽然总价高达742万港元,但当时的借贷环境非常宽松,首付仅需一成,他觉得非常幸运。


谁料,这套房子竟成了他一生的噩梦。



2003年,金融危机加上非典席卷,香港房价开始暴跌,比1997年的高位下跌了约70%。张伟买房时从银行借贷了667.8万港元,到2003年房子总价跌到了250万港元,只剩原价的1/3。


由于房产的抵押价值已经低于未偿还贷款总额,张伟只能眼看着银行收走这套精心装修的房子。银行以200多万港元将房子拍卖后,他还倒欠了银行200多万港元。


张伟成了当年香港10万“负资产”者的其中一个。按照彼时香港240万套房产计算,张伟这样的“负资产”者占总购房人口的5%,未偿还贷款额高达1650亿港元,王菲、张卫健等明星也是其中的一员。


直到2016年,张伟花了13年终于还清了所有欠款。


不过,这13年及此后一直到2018年7月,曾一度跌到谷底的香港房价再度创造了连续15年上涨的“神话”,但这都与张伟无关。


欠下巨额债务的张伟没能享受到这一轮楼市盛宴,在上一轮楼市周期中受过挫折的他早已决定终生租房。


但张伟没想到的是,15年后的今天,很多香港人很可能会重蹈他的覆辙。


1

自2003年起,香港房价创造了连续15年上涨的“神话”,这是香港历时最长的房价上涨周期。


过去十多年,反映香港私人住宅物业价格的“中原城市领先指数”由2003年8月的31.77点,上升到今年7月的393.5点,涨了10倍不止。


但现在,在这个房价坐着火箭上蹿的城市,竟然有不少人在买房成交前夕毁约,连定金都不要,就像要摆脱一个烫手的山芋。


据《南华早报》报道,一位买家8月份预定了新鸿基新上市的位于新界大埔市白石角的大埔云汇第二期房产,却突然取消了订单。这样做的后果是,他将损失725万港元房产总价的5%定金,也就是36.27万港元。


据统计,仅新鸿基开发的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘中,就已发生至少5宗取消订购的案例,因取消订购而导致的定金损失总额接近200万港元。


违约潮已经从新楼盘蔓延到二手房市场。今年8月,位于九龙红磡的海滨南岸社区一栋约55平的公寓楼交易被买家终止,买方损失了近40万港元定金。


数据显示,从今年初到10月底,今年香港已经出现36起购房违约的案例,而去年全年只有9起,数量增长了3倍。


(2017-2018年,香港楼市违约统计)


买家纷纷毁约,卖家也不得不开始降价卖房。


据《华夏时报》前几天的报道,位于香港九龙区皓畋9座的一套面积约54平的两居室二手房,卖家挂出的总价为1398万港元。第二天,挂牌价又变成了1350万港元,仅一天时间就下降了48万港元。


皓畋属于带名校学区的中心豪宅区,去年开盘时总价为1600-1700万港元。不到一年时间,该区域的二手房相对一手房的价格下降近300万港元,跌幅近20%。不少中介还表示,“还可以和业主再谈谈价格”。


除了普通市民,香港的房地产巨头们也已经开始用脚投票。


10月初,香港老牌地产巨头南丰集团完成收购伦敦开发商Endurance Land大多数股权,大举进军英国房地产市场。形成鲜明对比的是,一年多前的2017年5月,南丰才以246亿港元拿下香港最贵的商业地块——九龙启德地块,成为新香港地王。


南丰转战英国10天前,香港第一大开发商新鸿基,也于9月27日买进伦敦金丝雀码头超高层住宅开发项目Millharbour Quarter。


EGI数据显示,过去一年,香港投资者在香港当地卖掉了价值175亿英镑的房产,其中南丰卖掉9亿英镑排名前五,香港首富李嘉诚旗下的长实卖掉约40亿英镑排名第一。


过去12个月香港卖单统计


违约、降价、抛售的背后,是到今年7月还保持着“连续27个月上涨”的香港楼市,如今正面临着量价齐跌的境地。


美联物业数据显示,香港二手房10月均价为约138000港元/平,环比下降了2.2%;10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,剔除假日因素后,已降至16个月最低水平;10月新屋交易数量仅为1130宗,只有9月份的一半左右。


香港楼市的参考指标十大“蓝筹屋苑”当中,海怡半岛2个月下跌近7%;杏花村近期房价大跌10%;嘉湖山庄近期房价下跌了15%;沙田第一城的房价更是大跌19%。


这些数据只能说明一件事:一个属于香港楼市的辉煌时代可能要结束了。


2

这个世界上从来不存在只涨不跌的神话。


根据哈里森的地产周期理论,一个完整的房地产周期需要18年。这18年里,房价会先上涨7年,然后可能会发生一个短期的下跌,然后经历5年的快速上涨,再之后是2年的疯狂(哈里森称之为“胜利者的诅咒”),最后是历时4年左右的崩溃。



根据这个理论,哈里森曾准确地预见美国和英国三十年的数次泡沫崩溃。而在经过了连续15年上涨后,香港楼市这一轮上涨周期已经走完了“胜利者的诅咒”,到了最后一个阶段。


除了大的周期,香港楼市如今的下挫也是多种因素共同左右的结果。


1、首先,内地资金的不断流入,是香港楼市多年来不断上涨的重要倚靠。仅2017年,内地对香港住宅用地的投资金额就高达70亿美元。


据《证券时报》报道,今年6月,位于何文田的一处楼盘天铸,一个停车位卖到了600万港元,创全港停车位新高纪录;截至今年9月,这个盘的7幢洋房已经卖掉了5幢,其中4幢都是内地投资客用公司名义入市,光交税就贡献了2.67亿港元。


但随着内地资管日益趋严,内地流入香港地产市场的资金大幅下降。


一是内地金融监管部门严查资本跨境流动与洗钱行为,令不少内地高净值客户有钱“出不去”;二是去杠杆进程导致不少境内民营企业家囊中羞涩,无力承受赴港买房的“大额开支”。


根据高力国际统计,2018年上半年,中国内地对香港住宅用地的投资金额累计为8.35亿美元,如果保持这一趋势,全年投资额仅为16.7亿美元,不及去年总额的25%。


2、其次,随着美元步入升值周期,就像一台强力磁铁将全球资金吸往美国,全世界都面临着不小的流动性危机,对资产完全自由流通的香港来说影响更为剧烈。


最先被抽水的是香港股市。今年以来恒生指数一路下跌超过10%,而且跌势并没有好转的迹象。


3、其三,香港政府针对短炒祭出的调控杀招,给狂热的香港楼市泼了一盆冷水。


6月28日,香港特首林郑月娥宣布,将对空置6个月以上的一手住宅征收楼价5%左右的空置税。


据统计,截至3月31日,香港空置一手住宅大约为9000套,几乎占到每年新增住宅的一半,占预计供应量的9%。这给了以炒房为目的的投资客以沉重一击。


4、加息,则是压垮香港楼市的最后一根稻草。


在美国长达十年的宽松货币政策下,汇率和美元挂钩的香港,只能跟随美联储压低利率。在低利率的刺激下,香港楼市泡沫越吹越大。


但今年以来,美国已经三次加息,香港也不得不跟进加息,直接刺穿了楼市泡沫。


今年9月,香港三大发钞银行将按揭贷款利率上限至2.35%,以最优惠利率为基准的按揭利率也已提高至2.25%。而且根据瑞银的预计,按揭利率未来还将上升50-75个基点,最终可能达到最高3.1%。



银行放贷时需要审核贷款者的收入水平,利率上调后,对申请者的最低审核水平也会相应上调。这等于把一部分人完全挡在了楼市门外,购房需求被硬生生拦截了一大块。


超低息环境的结束也使得香港房地产抵押借贷成本不断上升,给当地房地产市场带来巨大压力。


特区政府发布的第一季度经济报告显示,香港市民的供楼供款负担比率高达66%,远高于1997-2016年45%的长期平均水平。这意味着市民需要将收入的60%以上用于按揭还款,在加息的情况下,明年供楼负担比例可能达到70%。


3

未来的香港楼市,将走向何方?


我不敢妄下定论。但这段时间,唱空香港房地产市场的声音是越来越多了。


先是各大券商机构接二连三地发布对于香港楼市的悲观言论。



香港本地券商耀才证券董事会主席叶茂林最为悲观,他公开表示,若贸易局势紧张,美联储持续加息,香港住宅价格或在两年内大幅下降,跌幅甚至达40%。


普通香港民众也不再看涨香港楼市。


上周公布的2018下半年香港房地产市场前景问卷调查结果显示,有47%受访者预计未来6个月香港住宅价格将会下跌,而3月份只有7%的受访者这么认为;未有置业打算的受访者占到67%,平均预计未来楼价跌幅达35%才会购买物业。


事实上,日益高企的房价和持续走低的租金回报水平,已经让大多数想在香港置业的人望而却步。


瑞银最近发布的2018全球房地产泡沫指数显示,香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首。



在另一个榜单上,香港已连续八年稳坐全球房价最难负担的城市首位,属于“极度负担不起”之列——你需要工作22年才能在香港买一套60平的公寓,但十年前,买一套香港的房子只需要工作12年。


另一方面,香港楼市租金收益率作为衡量楼市冷热的指标之一,危机已经初现。里昂证券统计称,香港住宅的年租金回报率为2.5%至3%,甚至低于十年前房价历史高峰期的租金回报水平(4.3%至5%)。


香港不同户型租金回报率,东方日报


香港楼市曾是比北上广深更离奇的造富神话,造就无数地产富豪、炒楼高手。在香港,不论是明星、老板还是市井小民,都始终相信,楼市是让他们咸鱼翻身或者更上一层楼的法宝。而十五年来,香港楼市也的确不曾让他们失望。


但今天,香港楼市连年上涨的黄金时代已经宣告结束,未来走向却依旧深不可测,“负资产”的惨痛记忆重回香港人的脑海。

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