牛人装修排行网

头条| 南京5大公寓板块肉搏PK,投资牛人挑选公寓的10大标准首次曝光

辉哥说楼市 2019-06-29 10:15:17

南 京 买 房 服 务 中 心

买房就找秘书长

南京首席房地产专家、意见领袖、买房达人,南京房地产促进会秘书长张辉领衔专业团队,在南京买房置业、投资开发以及政府机构、新闻媒体、上下游产业了解南京及全国楼市的必备手册。


一纸商办新政在住宅限购的助推之下搅热了南京的公寓市场,一部分明星公寓楼盘在最近一二周时间实现热卖,有的楼盘一个周末能卖掉100多套,有的楼盘因销售太好已经酝酿提价。但是,据《辉哥说楼市》最近一段时间的实地了解,跑了几十个公寓楼盘售楼处,惊人的发现并不是所有的公寓楼盘都热销,有些冷门板块的冷门楼盘,新政后的销售情况几乎没有什么变化。要是一时头脑发热被忽悠买了这样的公寓,说不准真的是掉进了坑里。


最近在《辉哥买房团》的商办公寓群、投资群、绿地云尚群等微信群里,不少粉丝也都在热议公寓能不能买的问题。这段时间以来,粉丝们最困惑的一个问题就是:全市这么多的公寓?到底应该怎么选?难道任何一个公寓盘都那么值得买吗?


今天,《辉哥说楼市》就来说一说到底该如何来挑选一个好公寓?



1、全市7大板块超过47个公寓楼盘在售,鱼龙混杂之下,期待慧眼识珠




《辉哥说楼市》对最近调研的全市7大板块超过47个公寓楼盘做了一番整理,发现南京的公寓市场可以用8个关键词来形容:


(1)遍地开花;

(2)总量过剩;

(3)产品参差不齐,鱼龙混杂;

(4)产品与板块错配;

(5)垃圾产品泛滥;

(6)优质对位产品稀缺;

(7)物业维护和运营能力严重不足;

(8)租赁市场冰火两重天,有的租赁火爆租金高,有的常年租不掉。


所以,辉哥认为,公寓市场绝对不是任何一个项目都有投资价值,绝对不是可以胡乱买的,陷阱多的是。但是,公寓市场也不能一棍子打死,其中并不缺乏优质的板块、楼盘和房源。公寓能买,还是不能买,任何一刀切的下结论都是不负责任的。对于想要投资公寓的买房人来说,关键不是能不能买的问题,而是要会选择,要有慧眼识珠的能力。



2、公寓市场怎么选?论优质公寓房源的10大标准



买住宅,大家都知道买房跟着规划走,买房跟着学区走,买房跟着地铁走。但是,公寓市场的投资逻辑和住宅市场不完全一致,并不能照搬照抄。住宅升值潜力大的板块,不一定公寓的投资潜力就大。根据辉哥以及多位圈内投资牛人的经验,《辉哥说楼市》总结出判断一个公寓投资潜力大小的10大标准。


(1)从需求端着眼,买公寓跟着第三产业走,看所在板块的年轻白领多不多,首选第三产业和年轻白领聚集区。比如,南京的新街口、河西、南部新城软件谷、徐庄软件园等,就是南京高学历、高收入、高品位白领最聚集的区域,这4大板块的公寓最有客群保证。


(2)从供应端着眼,看所在板块的公寓供应量大不大,首选公寓供应量不大的稀缺性区域。哪怕所在板块有再多的年轻白领租赁客群,如果供应过于庞大,超过了需求规模,那也是没用的。


(3)从租客收入着眼,首选高收入行业、企业、高富帅、白富美聚集的区域。收入高,意味着租金承受能力强,愿意花更多的钱租房子。对于公寓来说,租金是命门,只有租金具有提升能力,今后的回报率才有保证和提升空间。


(4)看交通便利程度,首选地铁站附近的公寓。年轻人不愿去都市圈,图的就是在主城交通方便,其中,地铁是年轻客群首选的交通方式。


(5)看配套成熟度,首选城市综合体和成熟板块。


(6)看单价,首选单价2-2.5万以内的公寓。单价过高的公寓,必然意味着总价高和客群高端化、小众化,不但未来的升值潜力小,而且过高的租金也不容易实现,房子可能很难租的掉。所以我们会发现,老城3.5-4万的公寓、河西3-3.5万的公寓都是最难卖的,而且一些交付的高端公寓,租赁市场也很不乐观,房子租不掉。


(7)看户型,首选30-50平米的小户型公寓。型小意味着总价低,客群庞大。租赁公寓的主力客群,大部分都是对价格敏感、单身对面积要求不高,30-50平米足够了。过大的面积,客群狭窄,不但不好租,而且与小户型相比,租金回报率明显要低。


(8)看总价与户型,首选低总价公寓,总价100万以内最佳。高总价的公寓,不但客群少,房子难租,租金难提高,回报率往往也非常低。像是新街口、河西很多高价公寓就面临同样的问题。公寓市场的天花板效应非常明显。高端的公寓,永远是看着好看,说着好听,但是就是难租。


(9)看品质与装修,首选能够保证10年以上不落伍的产品。很简单,落伍就会被淘汰,租金就容易掉下来或上不去,建筑立面、公共部位装修、内部装修要达到适度超前或者排名前30%的水准。


(10)看品牌与运营能力,首选大牌开发商和富有运营经验的楼盘。品牌对租客有号召力,有粉丝效应,物业和运营能力决定未来的租金提升和保值增值,至关重要。小公司开发的杂牌公寓,混乱的管理和物业维护导致租金上不去甚至下跌的案例太多了,没必要拿自己当小白鼠。



3、南京公寓市场5大主力板块比较分析



(1)新街口:写字楼密集,客群大,单价高、户型大、总价高,一票否决。


(2)河西:产业发达,客群大,单价高、户型大、总价高,具有一定的高端市场,但已经不适合中小投资者,真的是有这么多钱不如投资买住宅。


(3)南部新城:产业发达,客群大,供应量大,但是客群收入高,总价户型适中。可选范围,最大卖点是客群大、收入高,市场有保障。


(4)城东:产业和客群分布不均衡,楼盘分布散乱。徐庄软件园的公寓供应少,产业发达,客群规模大,总价户型适中,可以考虑。缺少产业和地铁支撑的细分板块,并不乐观。


5)江北:产业比较弱,租房客群少,收入低,供应量太大。市场需要培育,有待大规模高收入人群导入,会有5年以上的艰难期。


总结:



(1)新街口、河西属于小众的高端市场,有这个钱辉哥建议还是投资住宅


(2)江北的产业和地缘性客群有待5-10年的导入,虽然房价低,但是需要漫长的等待期,市场不稳定


(3)城东各大细分板块差异巨大,需要区别对待,徐庄软件园板块是首选


(4)南部新城南站板块,客群大、收入高、价格适中、户型小,市场有保障,综合性价比突出。



4、南站板块纯新盘绿地云尚公馆10大价值点对应分析



序号

指标

绿地云尚价值点

1

地缘性租赁客群

软件谷聚集了1000多家企业,年产值达到2000亿,超过25万高收入人群,未来不缺租赁客群。

2

供应稀缺性

南站板块公寓不少,但是和巨大的租赁客群相比,供求比尚在合理区间。公寓新政后,小户型成套酒店式公寓有望封住增量。

3

地缘客源的租金承受力

软件谷聚集华为、中兴等IT领军企业,平均年收入普遍超10万+,就业人群具有高收入、高学历的特点,租金承受能力强。

4

交通便利程度

距离地铁一号线花神庙站仅仅300米,步行5分钟。南站是高铁、地铁、航空、高速汇集的交通枢纽,南京的虹桥。

5

配套成熟度

南站为南京第三个市中心CBD。目前周边有麦德龙、宜家、明发广场大型商业,南站规划证大、万科众多商业综合体,项目自建2.5万方的商业综合体

6

单价

预计均价20000元/㎡

7

户型

43㎡(主力户型)、53、55、81㎡小户型为主

8

总价

78万起,低总价

9

品质与装修

项目采用一体化精装,3大智能体系,12大智能科技,所有房源都采用智能化家居设备,简单家配,拎包入住

10

品牌与运营能力

绿地为中国著名商办专家,绿地云尚由五大行之一的高力物业统一管理



项目规划



绿地玉晖项目占地95亩,总建筑面积11.2万房,分三期开发,一期高端住宅因市场限价,未做任何推广情况下,两次开盘两次日光,单套总价400万以上,绿地云尚公馆项目的二期,三期为区域内最高地标,高达200米的超甲级写字楼及2.5万方的商业综合体,未来将为周边区域提供餐饮、购物、休闲、娱乐等多种消费需求。


绿地云尚共计31层,1-2层为底商,3-31层为公寓,7梯32户,户型分为43、53、55,81平米,共928户;均为精装修交付


绿地玉晖整体鸟瞰图


项目规划及景观按照高标准规划与建设,地块中间将规划有一个对角线的景观大道长350米宽40米,约1.3万方,作为社区住户的休闲空间。


项目规划打造五大主题空间,十大创意中庭,每3层一个中庭,共10个中庭空间,每个中庭面积约166㎡。




精装标准



点即可查看大图



户型图



绿地云尚有43㎡(主力户型)、53㎡、55㎡和81㎡的平层公户型



《辉哥置业大讲堂》招募预告

限购升级后,南京七大阵营买房策略&公寓市场投资潜力分析


1、活动时间:周日(3月26号)下午2:00-5:00

2、活动地点:绿地玉晖云尚公馆售楼处(玉兰路与丁墙路交叉口)

3、活动主题: 限购升级后,南京七大阵营买房策略&公寓市场投资潜力分析

4、报名方式:为便于安排座位,请感兴趣的粉丝务必提前报名。

(1)《辉哥说楼市》微信公众号(huiyedcgzs)回复“姓名+人数+联系电话”

(2)扫码入群:扫描《辉哥买房团-绿地云尚》二维码,加入讲座群,@吴振琴发私信“姓名+人数+联系电话”。

(3) 电话报名:直接联系吴振琴(15261498762)。

感兴趣的朋友也欢迎您扫码入群,我们做进一步的详细交流


推荐阅读

■ 高端访谈1| 六合新街口双地铁上盖最大综合体有多强?8个大消息超出想象力 

■ 辉哥问答| 南京买房自住的还真不少,说明楼市还有希望

■ 主城、都市圈、公寓怎么买?七大阵营告诉你真相

■ 南京高价盘新阵营形成,140㎡户型成豪宅起步门槛?

■ 辉哥问答| 跟着推盘去买房,不加推的楼盘空比较也是无用功

■三四线房价全面上涨,一夜4城调控升级,半月内16城加码楼市限购

■ 特稿| 国家中心城市抢位战白热化,长三角最有希望入围的是南京?

■ 对话售楼处1| 河西鼓楼树人学区房3月加推:新爆12个大消息

■ 头条| 南京市住房保障“十三五”规划:五个新成效的背后透露五大意图

■ 辉哥金陵湾新年首讲:现场抛出10个观点把2017年楼市分析透彻了


欢迎提供楼市信息和各种爆料

如果您有任何买房问题需要解答,欢迎留言,有问必答

秘书长买房交流QQ群2:578702083

扫码关注《辉哥说楼市》公众号huiyedcgzs

7年南京大学的城市规划专业学习,5年万科等品牌房企的操盘经验,12年南京房地产促进会的行业领导经历,南京房地产行业有关的政府部门、千家房企、媒体、上下游产业的整合平台,建委、国土、房产、规划、河西新城、江北新区等各级政府部门咨询顾问,中央、省市各级媒体资深权威地产评论员,南京地产圈买房投资达人,经历南京楼市超20年成长之路,人称:南京活地图,南京楼市活地图。专业权威,买房就找秘书长,买房就看《辉哥说楼市》。



扫码加秘书长微信(mszzhanghui),入秘书长买房交流微信群(河西群、江北群、城南群、城北群、城东群、仙林群、江宁群、都市圈群、刚需群、改善群、投资群等)


Copyright © 牛人装修排行网@2017